ETF Immobilien – Wie kann man auch ohne Vermögen profitieren?

In Immobilien mit Vermögen, in ETFs mit Marktkenntnissen investieren

Die Immobilienbranche ist ein beliebtes, viel diskutiertes, aber auch hoch riskantes Pflaster. Wieso es hier immer wieder zu Fehlinvestitionen und Verlusten kommt, soll in folgendem Ratgeber kurz erläutert werden. Zudem wird aufgeführt warum der ETF-Handel im Immobilienbereich möglich ist und welche Vorteile er dabei mit sich bringt.

Die wichtigsten Fakten zum Thema „ETF Immobilien“ im Überblick:

• Immobilien werden zumeist von börsennotierten Immobiliengesellschaften finanziert.
• Am Aktienmarkt sind indirekte Immobiliengeschäfte möglich.
• Der ETF Immobilien fasst Immobiliengesellschaften anhand unterschiedlicher Kriterien zusammen.
• Der Immobilienmarkt wird von den unterschiedlichsten Faktoren stark beeinflusst.
• Fehlentscheidungen sind im Immobiliengeschäft an der Tagesordnung.
• ETF Immobilien werden zumeist anhand ihrer regionalen Einzugsgebiete unterschieden.

Wie wird ein Haus zum Börsenindex?

In Zeiten niedriger Leitzinsen ist bei der Anlage des eigenen Vermögens Kreativität gefragt um einen möglichst hohen Gewinn zu erzielen. Dabei setzen viele Großinvestoren nicht nur auf Aktien, sondern auch auf Immobilien. Investitionen in Immobilien können über Banken oder auch Online-Plattformen, wie Immobilienscout oder auch über Crowdinvest-Vermittler, wie Zinsland vermittelt werden. Dabei gibt es die Möglichkeit eine Immobilie komplett zu kaufen, gegebenenfalls zu renovieren oder sanieren und im Anschluss zu vermieten oder aber sich anteilig in Immobilienprojekte einzukaufen. Die Rückzahlung erfolgt hier meist endfällig mit Zinsen.

Neben dieser aktiven Beteiligung ist es aber auch möglich indirektes Immobilieninvestment zu betreiben. Indirektes Immobilieninvestment bedeutet, dass die Anleger Anteile an Immobiliengesellschaften halten, welche wiederum ein Portfolio an Direktinvestitionen im Immobilienbereich besitzen. Die Immobiliengesellschaften sind börsennotiert, weshalb der indirekte Aktienhandel überhaupt erst möglich wird. So ist es auch für Anleger mit weniger Vermögen möglich am Geschehen am Aktienmarkt teilzunehmen.

Ein immer wieder aufkommender Begriff beim Umgang mit Immobilienaktien ist “REITS“. Hierbei handelt es sich um die Abkürzung für „Real Estates Investment Trust“, wobei es sich um eine Sonderform der Immobilienaktie handelt. Hier dürfen nur Aktien enthalten sein, die einen gewissen Mindeststandard erfüllen. Dies können die Mindestausschüttungsquote oder auch die maximale Fremdkapitalquote sein. Grund hierfür ist, dass der Immobilienmarkt eine enorme Volatilität aufweist. So wird versucht eine gewisse Sicherheit herbeizuführen. Warum der Immobilienmarkt so starken Schwankungen unterliegt, wird im nächsten Kapitel besprochen.

Die Selektion der Unternehmen anhand verschiedener Kriterien ist ein ganz normales Vorgehen bei den ETFs. Hier ist es Gang und Gebe den Index anhand objektiver Kriterien, wie den ROI oder die Höhe der Dividendenausschüttung oder der tatsächlichen Wertsteigerung der Unternehmen zu bilden. So unterliegen auch die ETF Immobilien verschiedenen Selektionskriterien. Hier kommt es auch zu unterschiedlichen Gewichtungen der inkludierten Immobiliengesellschaften. Der Schlüssel für diese Gewichtung ist überall unterschiedlich.

So macht zum Beispiel einer der wichtigsten ETF Immobilien, der EPRA/NAREIT Developed, die Gewichtung der Immobiliengesellschaften anhand der Marktkapitalisierung abhängig. Um überhaupt in dieses Portfolio hinein zu kommen müssen die Unternehmen zudem ein paar zusätzliche Bedingungen erfüllen. Dabei geht es vornehmlich um die Größe, den Umsatz und die Liquidität der Unternehmen. In Form eines ETFs bringen diese Anlagen einige Vorteile mit sich, die in den Ratgebern Exchange Traded Products und Exchange Traded Funds näher erläutert werden.

Immobilien werden auf dem Markt zum Kauf angeboten. Zahlreiche Häuser werden dabei von Immobiliengesellschaften aufgekauft. Diese sind zum Teil börsennotiert und verkaufen Anteile auf dem Aktienmarkt. Investiert man nun in deren Aktien, so handelt es sich um ein indirektes Immobilieninvestment. Aus diesen Immobiliengesellschaften und ihrer Wertentwicklung kann ein Index gebildet werden, welcher wiederum als ETF Immobilien von Anlegern zum Vermögenswachstum genutzt werden kann.

Welche Risiken bestehen auf dem Immobilienmarkt?

Der Immobilienmarkt wurde bereits als sehr volatil, also starken Schwankungen unterworfen, beschrieben. Dies ist auf die unfassbar vielen Einflussfaktoren zurückzuführen denen eine Immobilie und auch der komplette Markt unterliegen. Legen wir ein einfaches Beispiel zugrunde: Familie A kauft ein Grundstück und baut darauf ein Haus. Es soll nicht nur dem aktuellen Wohnkomfort dienen, sondern auch als Altersvorsorge zur Verfügung stehen und im Fall einer notwendigen Vollzeitpflege verkauft werden können.

Nun kann es hier aber nicht nur zu Wertsteigerungen, sondern auch zu Wertverlusten kommen. Dabei spielt der Boden eine wichtige Rolle. Stellt sich irgendwann heraus, dass der Mutterboden belastet ist oder dass der Boden sich bewegt oder ein Hang abzurutschen droht, sinkt der Wert der kompletten Immobilie inklusive Grundstück in den Keller. Auch ist die Umgebung des Hauses ein wichtiger Indikator. In Großstädten erlebt man es immer wieder, dass aus heruntergekommenen Vierteln der Unterschicht plötzlich Szene-Viertel entstehen und den Wert der Immobilien schlagartig steigern. Andersrum funktioniert das leider genauso. So kommt es immer wieder vor, dass Eigenheimbesitzer gegen den geplanten Bau von Hochhäusern, Umgehungsstraßen oder auch Vergnügungsstätten in ihrer Nachbarschaft klagen.

Ein weiteres Risiko besteht bei der Moral der beteiligten Personen oder der Fähigkeit zwischen Recht und Unrecht zu unterscheiden. Immobilien werden saniert, renoviert oder auch komplett neu gebaut. Dabei spielt die Qualität der verwendeten Baustoffe eine große Rolle. Doch Qualität kostet. Allzu gerne wird hier von Seiten der Bauleiter, der Investmentgesellschaften oder auch von Seiten krimineller Mitarbeiter gespart. Welche Folgen Baumängel haben können, zeigte zuletzt der Einsturz des Kölner Stadtarchivs. Beim U-Bahnbau wurden weniger Stahlträger verbaut, als es notwendig gewesen wäre. Traurige Bilanz: Zwei Menschen starben beim Einsturz umliegender Häuser. Die dadurch entstandenen Kosten wirken sich wiederum auf die Immobiliengesellschaft, die Wertentwicklung und die Ausschüttungen aus.Wie uns die Wirtschaftskrise von 2008 gelehrt hat, unterliegen gerade Immobilien der Gefahr in eine Spekulationsfalle zu tappen. Die Erwartungen, die an Immobilien gestellt werden, sind immer dieselben: Werterhalt und Wertsteigerung! Ist dies nicht der Fall kann es zu hohen Verlusten kommen, die auch andere mit in den Abgrund stürzen können. An Immobilienpleiten sind zu allererst die Handwerker und Bauarbeiter betroffen, die auf ihren offenen Rechnungen sitzen bleiben. Doch bei der Krise von 2008 hat es in erster Linie Eigenheimbesitzer betroffen, deren Verbindlichkeiten sofort fällig wurden. Gerade in Amerika landeten so viele Familien unverschuldet auf der Straße.

Während ein Rückschlag noch zu verkraften ist, sind Steigerungen der Rohstoffpreise bereits ein schwerwiegenderes Problem. Diese wirken sich direkt auf die notwendigen Investitionssummen aus und können niedrigere Ausschüttungen an die Aktionäre nach sich ziehen. Ebenso viel Einfluss haben da die Lieferkosten, welche wiederum direkt mit den Rohstoffpreisen zusammenhängen, da hier zumeist Rohöl zum Transport benötigt wird. Auch können Änderungen in den Bauvorschriften ernste Konsequenzen nach sich ziehen. Ein beliebtes Beispiel ist an dieser Stelle der Berliner Flughafen. Hier führen mit Sicherheit unzählige Faktoren zu einem solchen Investitionsloch, doch auch die fortwährend notwendigen Nachrüstungen in Sachen Brandschutz führen hier und bei anderen Bauprojekten zu weiteren Verzögerungen.

Auch Missmanagement in den Immobiliengesellschaften kann die Höhe der Dividenden beeinflussen. Damit sind sowohl Fehlkalkulationen, als auch hohe Fluktuation der Mitarbeiter aufgrund eines schlechten Betriebsklimas gemeint. Dies kann zu unverhältnismäßig hohen Mehrkosten führen. Dabei können Innen- und Außenwirkung stark divergieren. Wie man anhand der beschriebenen Risiken sieht, setzen sich Immobilienkurse aus vielen verschiedenen Faktoren zusammen und sind daher schwer vorhersehbar. Bei den aufgeführten Risiken handelt es sich auch nur um eine Auswahl an möglichen Einflussfaktoren.

Der Immobilienmarkt ist zu komplex um wirklich alle Risiken nennen zu können. Doch einige der Risiken sind die äußeren Einflüsse, denen ein Gebäude ausgesetzt ist, im Sinne von Bodenbelastungen und äußeres Umfeld. Auch die Verwendung qualitativ minderwertiger Baustoffe im großen Stil kann zu Wertverlusten beitragen. Zudem können Rohstoffpreise, Spekulationen, Bauvorschriften oder auch schlechtes Management zu Kurseinbrüchen in der Branche oder eines Immobilienunternehmens führen.

Die verschiedenen Immobilienmärkte im Überblick

Wird vom Immobilienmarkt geredet, hat vermutlich jeder ein anderes Objekt vor Augen. Das Wirtschafts-Lexikon des dtv-Verlages definiert Immobilien folgendermaßen: „Bezeichnung für unbewegliche Sachgüter (Grundstücke und dazu gehörende Gebäude).“ (Wirtschafts-Lexikon; 3. Auflage; Beck-Wirtschaftsberater im dtv). Bewegt man sich auf dem Immobilienmarkt, stellt man schnell fest, dass es unterschiedliche Unterscheidungsmerkmale gibt.

So gibt es zum Beispiel die Unterscheidung nach der Nutzung der Immobilie. Hier können Wohnimmobilien von Gewerbeimmobilien unterschieden werden. Wohnimmobilien zeichnen sich dadurch aus, dass sie eben zum wohnen genutzt werden sollen, während Gewerbeimmobilien, als Büroräume, Lager- und Industriehallen oder für Handwerksbetriebe genutzt werden können. Sie unterscheiden sich sowohl in der Grundausstattung hinsichtlich der sanitären Anlagen, als auch in den Anforderungen hinsichtlich der Bauvorschriften, die an sie gestellt werden.

Ein weiteres Unterscheidungskriterium findet sich auf dem Aktienmarkt. Hier kann zwischen Einzelaktien auf bestimmte Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds unterschieden werden. Dabei setzen sich die Immobilienfonds aus verschiedenen Immobiliengesellschaften zusammen. Soll ein Index gebildet werden, müssen die zugrunde gelegten Immobiliengesellschaften bestimmte Kriterien erfüllen. Der Index wird auf Grundlage unterschiedlicher Werte gebildet. Indizes sind auch als ETF Immobilien handelbar.

Dann wird auf dem Immobilienmarkt auch noch nach Regionen unterschieden. So gibt es Deutschland, Europa, Weltweit als grobe Regionen. Gerade Europa lässt sich auf dem Immobilienmarkt jedoch noch in die verschiedensten Rubriken untergliedern. So gibt es Europa-Fonds als Wirtschaftsunion oder als Kontinent. Das kontinentale Europa wird wiederum in Fonds mit und ohne die osteuropäischen Länder unterschieden. Diese Unterscheidungen werden aufgrund unterschiedlicher Förderungspakete, wirtschaftlicher Stimmungen und finanzieller Spielräume in den einzelnen Ländern gemacht.

Ein weiteres Unterscheidungskriterium findet sich auf dem Aktienmarkt. Hier kann zwischen Einzelaktien auf bestimmte Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds unterschieden werden. Dabei setzen sich die Immobilienfonds aus verschiedenen Immobiliengesellschaften zusammen. Soll ein Index gebildet werden, müssen die zugrunde gelegten Immobiliengesellschaften bestimmte Kriterien erfüllen. Der Index wird auf Grundlage unterschiedlicher Werte gebildet. Indizes sind auch als ETF Immobilien handelbar.

Der Immobilienmarkt lässt sich nach der Immobiliennutzung als Wohn- oder Gewerbeobjekt unterscheiden, nach dem Auftreten auf dem Aktienmarkt als Einzelaktie oder Fond. Hinsichtlich des regionalen Einzugsgebiets wird in einzelne Länder, Wirtschaftsmächte, Kontinente oder auch Weltweit unterschieden.

Fazit: Der Immobilienmarkt hält viele Überraschungen bereit

Der Immobilienmarkt zählt zu den komplexeren und offensichtlich volatilsten Branchen im Aktien- und ETF-Geschäft. Immobilien bringen die Eigenart mit sich, dass sie von vielen Faktoren beeinflusst werden. Jeder einzelne Faktor kann so viel Einfluss ausüben, dass aus einer lukrativen Immobilie ein Investitionen verschlingendes Monster wird. Zugleich sind die Erwartungen an Immobilien aber derartig hoch, dass es immer wieder zu unerwarteten Verlusten kommt. Diesen Erwartungen liegt auch die im Jahr 2008 geplatzte Spekulationsblase zu Grunde.

In Immobilien kann auch indirekt über Immobiliengesellschaften oder -fonds investiert werden. Hier werden Anteile von Immobiliengesellschaften und ihrem Immobilienportfolie gekauft. Zudem können sich auch mehrere Immobiliengesellschaften zusammen in einem Fonds befinden. Die Immobilienfonds werden anhand verschiedener Kriterien zusammengestellt und bilden so unterschiedlich Indizes ab. Bei den ETF Immobilien lassen sich die ETFs nach ihrer Regionalen oder auch qualitativen Zusammensetzung unterscheiden. In ETFs kann auch mit geringem Vermögen investiert werden, weshalb der Markt auch für Kleininvestoren zugänglich wird.